商业都市滨海派对玩法攻略，深圳滨海商业都市文旅经营思路

与国内其他沿海城市如大连、福州、宁波等相比，深圳的海岸线不算长，但有1/6紧邻人口密集的中心城区或宝安中心区。

从这些区域的海岸线，诞生了几个蕴含丰富文旅元素的滨海商业项目，包括南山蛇口海上世界、紧邻深圳湾公园的欢乐海岸以及位于前海核心区的欢乐港湾。

这些项目依托于深圳“山海连城”的自然禀赋，运营得有声有色，成为独具特色的深圳地标。本文将从深圳海岸线上的商业项目出发，探究国内都市文旅综合体的运营思路。

01

项目简介

深圳东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋。全市海岸线长260.5公里，分为西部岸线和东部岸线。

深圳市于2021年6月发布的十四五规划，提出要“加快建设全球海洋中心城市”，包括提升海洋经济发展能级、增强海洋科技创新能力、建设高品质滨海亲水空间。

本文提到的几个标志性都市文旅综合体，正是高品质滨海亲水空间的生动演绎。

深圳海上世界位于南山蛇口，从豪华邮轮“明华轮”发展而来，自1984年诞生，历经2000年、2010年两次改造，如今已成为总建筑面积逾100万平米的国际滨海文化体验中心。

除了明华轮和环绕其周的A、B、C、D区商业，还包括汇港一期、二期购物中心、蛇口希尔顿南海酒店、文化艺术中心、招商局广场（写字楼）、双玺花园（住宅）等。

项目分区

建筑形态

计容建面

（平米）

A区 明华轮

半开放式街区 广场 邮轮

30,500

BCD区

半开放式街区 盒子型商业（D区贝尔自然探索乐园)

35,000

汇港一期

半开放式街区

20,000

汇港二期

盒子型商业

36,000

数据来源：招商蛇口2022年半年度报告。

2011年投入运营的深圳欢乐海岸，占地125万平米，位于南山区与福田区交界，紧邻深圳湾公园，30万平米的主题商业依引入海水打造的心湖而建。项目定位于“都市美好生活集合地”，可出租面积将近11万平米。

欢乐海岸 | 来源：项目官方

购物中心区

建筑面积（平米）

O’PLAZA购物中心

78,000

万豪行政公寓及写字楼

32,000

OCT创意展示中心

4,200

华会所/华论坛

10,000

曲水湾区

建筑面积（平米）

开放式街区

57,000

中影影城

11,000

蓝汐精品酒店

7,000

其他区域

占地面积（平米）

狂欢广场水秀区与椰林沙滩

102,000

蓝楹湾度假酒店

135,000

华侨城湿地公园

685,000

数据来源：网络公开资料。

欢乐港湾坐落于宝安中心区南部滨海地带，紧邻1.2公里的海岸线，集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、生态办公为一体，打造“国际湾区之心，滨海生活创想地”。

项目总投资超100亿元，占地38万平米。欢乐港湾于2021年初开业，据报道，当年累计营业额近5亿元，客流达1,400多万。欢乐港湾可出租面积超过4万平米，目前出租率超过80%。

欢乐港湾 | 来源：项目官微

项目分区

建筑面积（平米）

亲海体验式商业街区

50,000

“湾区之声”演艺中心

38,000

海府一号商务区

88,000

JW万豪酒店光之翼

10,000

数据来源：网络公开资料。

02

目标客群：居民 游客

海上世界、欢乐海岸、欢乐港湾这几个项目位于海岸线上，临海带来优渥自然风光的反面，便是以其为圆心、半径3公里的圈，有一半落在海里。

此外，深圳城区内丘陵、绿地、公园、景区密布，使得这几个项目的3公里范围内，仅有不到1/3是居住区，其中还分布了壹方城、来福士、益田假日等多个区域性购物中心。

尽管项目本身绝非位于地广人稀的远郊，但与一般区域型集中商业相比，较低的周边人口数量，使得它们不能仅依赖周边消费，而必须在硬件、软件上下功夫，形成差异化竞争力，从更远处吸引顾客。

三个项目均直连地铁，顾客无论驾车还是乘坐地铁来访都极为便利，是其扩大辐射范围的重要保障。

据了解，欢乐海岸在目标客群界定上并不局限于周边客群，而是划分为“漫游者”、“活悦派”、“智享族”、“趣玩家”等不同兴趣领域的城市居民，甚至有超过15%的深圳市外客流。今年上半年，节假日客流是平日的2倍多，成为深圳颇受欢迎的亲子游玩目的地。

欢乐港湾的客流也有这个特征，周末为平日的1.5-2倍，节假日为平日的3倍；家庭亲子客群占比超过50%，还有不少情侣和年轻白领。

以上数据，充分显示了这类项目对远距离顾客的辐射能力。

那么，如何能够将远距离、甚至外地的消费者吸引过来呢？

03

多元主力业态，构筑复合吸引力

这几个项目除了商业街区、购物中心，以及通常的写字楼、公寓、酒店等综合体基本构成之外，还融合了很多目的性业态——包括邮轮、摩天轮、演艺中心、湿地公园等。

这些标志性的体验性旗舰业态，可以有效拉动对应客群，为项目带来多样客流。

海上世界的明华轮于1962年在法国建成，1973年来到中国，1983年抵达深圳蛇口，改造后成为集酒店、娱乐为一体的中国第一座综合性海上旅游中心。1984年邓小平同志到访蛇口并在明华轮就餐时为其题词“海上世界”。

如今的明华轮拥有263间客房、可供500人同时就餐的大餐厅、2个泳池和2个酒吧，是海上世界的核心景观。

改造前后的明华轮 | 来源：网络

欢乐港湾的图腾——“湾区之光”摩天轮位于项目最东端，总高128米，共有28个轿厢，可将前海风光尽收眼底。

游客还可定制属于自己的专属轿厢服务，如婚礼、美食、派对、下午茶等。据报道，2021年“湾区之光”摩天轮累计接待75万人次。

“湾区之光”摩天轮 | 来源：项目官网

同样位于的欢乐港湾的“湾区之声”演艺中心，包含1,500座的大剧院和600座的多功能剧场，于2021年9月正式开放，以独特的“水流蚀石”造型和领先的声学和舞台设计，成为吸引文艺青年的热门地标。

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“湾区之声”演艺中心 | 来源：网络

据了解，欢乐海岸所在地原来是深圳湾滨海大道填海时留下的一片滩涂。2007年，华侨城集团受深圳市政府委托接管这片区域，通过湿地封闭管理、水质改善工程、湿地生态提升完成修复。

如今位于欢乐海岸北部的华侨城湿地，拥有4万余平米的红树林及众多原生动植物，设有生态展厅、亲水平台、观鸟屋等设施，并开办了湿地自然学校，研发了针对不同年龄、不同季节的系列课程，吸引了很少中小学生和各年龄段环保爱好者参与。

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华侨城湿地 | 来源：项目官微

上述这些业态在一般的购物中心项目并不多见，同时，如邮轮、摩天轮等又能与海景自然融合，充分发挥项目的滨海景观优势。可以说，它们的存在，是都市文旅综合体在自然景观之外的超级主力业态。

04

特色建筑 户外空间

当朋友圈和小红书的照片，成为越来越多年轻人的“社交资本”的时候，“好拍”也就成为了吸引游客的重要法宝。

这几个项目作为深圳地标和旅游目的地，特色建筑不少，在场内步移景异，拍照容易出片，自带网红属性。

欢乐海岸狂欢广场上的艺术标志“红树”、以几何设计传递科技感的DJI大疆旗舰店，还有创展广场上以水滴和卵石为建筑灵感的OCT创意展示中心，都是小红书上的常客。

欢乐海岸的“红树”与DJI大疆旗舰店 | 来源：网络

OCT创意展示中心 | 来源：项目官方

曲水湾区域的独栋环水开放式街区，以“找回深圳消失的渔村”为主题，近1,000米的蜿蜒水系和七座景观桥，串联起区域内的特色建筑群落，在夜幕灯光下也是出片胜地。

曲水湾 | 来源：项目官网

同时，开阔的广场与公园景观交织，为市民游客提供了闲适的户外活动空间。尤其在疫情阴影之下，户外空间既是周边居民平日散步的好选择，也是节假日期间游客蜂拥而至的目的地。

欢乐港湾将海景、公园、生态与商业完美融合。其商业街区蜿蜒流畅的动线、错落有致的平台、流转交错的造型，给顾客带来生动丰富的趣味和体验。

美国LLA建筑设计公司也凭借欢乐港湾东岸的设计，获得了ArchDaily 2022 中国年度建筑大奖冠军。

欢乐港湾东岸 | 来源：网络、自摄

欢乐港湾的滨海文化公园占地达27万平米，除了浪漫唯美的水秀和灯光秀，还定期举行各类音乐节、戏剧节和艺术展览活动。

东部的艺术主题片区，有多件艺术景观小品；西部的运动主题片区，则囊括了奥运标准的海滨滑板营、活泼新颖的儿童乐园、全家畅玩的港湾沙滩等活动场地与设施设备。

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滨海文化公园 | 来源：网络

05

娱乐体验 餐饮，凸显差异化特色

从商业业态的角度，与零售占比较高的区域型购物中心不同，这三个项目餐饮、娱乐业态比例明显放大，强体验的特征极为明显。

_

海上世界

欢乐海岸

欢乐港湾

店铺数

240

170

120

零售

33%

31%

29%

餐饮

46%

43%

64%

娱乐

12%

13%

6%

生活服务

10%

13%

2%

vs.

_

海岸城

来福士

益田假日

壹方城

店铺数

~290

~200

~270

530

零售

66%

43%

63%

59%

餐饮

26%

37%

29%

27%

娱乐

3%

6%

2%

6%

生活服务

5%

14%

6%

8%

数据来源：各项目现场指示牌、微信公众号或纸质版购物指南等，2022-10。

海上世界的品牌租户超过240个，主力店包括贝尔自然探索乐园、Ole‘、影院、Vivo旗舰店等。

娱乐主力店为贝尔自然探索乐园，包括海洋乐园和萌宠乐园，适合亲子家庭游玩。小朋友可近距离观察各种海洋鱼类，与小动物互动，还可观看美人鱼、魔术等多种表演。

贝尔自然探索乐园 | 来源：网络

海上世界的餐饮租户超过110家，有多家特色餐厅和酒吧，顾客在晚上可一边用餐，一边观看以明华轮为背景的水秀表演。

餐饮租户

数量

占比

正餐

53

43%

轻餐/快餐

22

20%

咖啡/茶/果汁

15

13%

酒吧

7

6%

冰淇淋/烘焙/甜品

7

6%

零食/小吃

6

5%

亲子餐厅

1

1%

美食广场

1

1%

数据来源：项目微信公众号、现场指示牌。

可观看水秀表演的西餐厅 | 来源：自摄

欢乐海岸的品牌租户超过170个，主力店包括Ole’、西西弗书店、海洋馆、影院、DJI大疆旗舰店等。

在曲水湾，除了小米科技旗舰店、QQ Family潮玩体验馆全国首店、卡宾2030潮研社、HEA文创博物馆等，还将引入华为智能生活馆。

欢乐海岸的曲水湾引入了中影影城、卡丁车馆、天文体验馆、尼克欢乐时光等娱乐业态。O’PLAZA购物中心则有海洋奇梦馆、探洞工场等娱乐主力店，还有O'garden主题青年社区的科技体验和萌宠业态。

O’PLAZA欢乐海岸购物中心 | 来源：项目官方

海洋奇梦馆面积约3,000平米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室等组成，集科普教育、体验互动、欣赏娱乐为一体。

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海洋奇梦馆 | 来源：网络

探洞工场设有各种不同主题的洞穴线路，小玩家需要根据游戏规则，攻克难关，解锁障碍，吸引了很多小朋友和家长一探究竟。

探洞工场 | 来源：网络

欢乐海岸的餐饮租户超过70家，主要集中在曲水湾区和购物中心区，以正餐居多。在曲水湾区，很多餐厅依河而建，顾客可一边用餐，一边欣赏两岸美景。

餐饮租户

数量

占比

正餐

47

63%

轻餐/快餐

11

15%

咖啡/茶/果汁

7

9%

零食/小吃

5

7%

酒吧

2

3%

冰淇淋/烘焙/甜品

2

3%

亲子餐厅

1

1%

数据来源：项目现场指示牌等。

曲水湾的餐厅 | 来源：网络

欢乐港湾的品牌租户目前已超过120个，包括10个新能源汽车品牌，包括宝马全国首家BMW i SPACE专属体验店、荣耀全国首家Life概念旗舰店等多家高规格旗舰店。

据报道，欢乐港湾引入的深圳首店达56家，占比超过45%。除了上述新能源品牌外，还有Kidsland旗下全新潮玩品牌Hallone全国首店、钟书阁华南旗舰店、华为首家Plus旗舰店、Bottle & Bites深圳首店等。

BMW i SPACE专属体验店 | 来源：网络

钟书阁华南旗舰店 | 来源：网络

欢乐港湾的餐饮租户超过70家，大部分位于东岸，咖啡、茶饮类的比例达30%。顾客在开放通透的空间内用餐，可欣赏宜人海湾景观。

餐饮租户

数量

占比

正餐

29

38%

咖啡/茶/果汁

23

30%

轻餐/快餐

14

18%

酒吧

5

6%

冰淇淋/烘焙/甜品

4

5%

零食/小吃

2

3%

数据来源：项目微信公众号等。

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遇见花瓣西餐厅 | 来源：网络、自摄

06

内容运营 多彩活动

除了特色建筑 户外空间、娱乐体验 餐饮业态，这几个项目还通过持续的内容运营 多彩活动吸引顾客频繁光顾。

近两年，海上世界结合片区自然资源、人文艺术及国际化特色，打造了“夜游”、“夜娱”、“夜食”、“夜购”、“夜宿”等相关夜间消费主题。每天傍晚6点整，明华轮鸣笛宣告海上世界夜生活开始。

海上世界夜景 | 来源：网络

通常在8-9月份举行的啤酒节是海上世界的保留节目。今年国庆期间，国际啤酒音乐节在汇港二期屋顶花园举办，现场不仅有国内外多种啤酒，还有音乐和美食。

欢乐海岸利用多个室内、户外场地的优势，打造了“超级新年艺术计划、Bàng 儿童艺术节、自然梦想家、欢乐深活节”四大活动ip，先后引入了《深蓝秘境》水秀表演、teamLab舞动艺术展、深圳时装周、南山流行音乐节等多个全城轰动的活动。

场地

面积

曾举办活动

OCT创意展示中心

总建面4,200平米，

可容纳350人

teamLab舞动艺术展、未来游乐园、人头马之家

创展广场

可用面积2,000平米

新印象莫奈艺术展、蘑菇街买手市集

狂欢广场

可用面积1,200平米

林肯空间中国之旅、深圳国际啤酒节

水秀剧场

可用面积1,200平米，

可容纳2,500人

《深蓝秘境》水秀表演、奥迪品牌峰会、南山流行音乐节

椰林沙滩

长290米，深40米，

沙滩面积17,000平米

深圳时装周、大众汽车发布会

数据来源：项目官微

水秀剧场 | 来源：项目官微

椰林沙滩 | 来源：项目官网

欢乐港湾的“湾区之声”演艺中心自开业以来呈现了接连不断的音乐、戏剧演出。

歌剧《茶花女》演出现场 | 来源：网络

除此以外，欢乐港湾充分利用其滨海景观和户外空间优势，联合不同IP举行了多场特色活动，如去年10月的繁星趣活节（营地市集、Live音乐等）、今年5月的城市露营节、7月的奇遇港湾——“MOLLY放空的一天”全国首展、9月-10月的B．Duck造梦游乐厂（机动游戏、摊位游戏、文创市集等）。

城市露营节 | 来源：网络

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B．Duck造梦游乐厂 | 来源：项目官微、网络

07

结语

如今，随着体验在顾客需求的比重提升，很多商场会融入文旅元素，如上海南翔印象城MEGA的生态植物园、“超级月亮”艺术装置以及还原老上海风情的时光街。顾客在购物、就餐同时，可以享受观景、游览体验。

而具备文化和建筑特色的区域，更是围绕文旅主题来打造商业空间，如以开放式街区为主的北京前门北京坊、福州烟台山漫步街区等。

当“度假体验”不再是都市文旅综合体牢不可破的核心竞争力，如何克服周边居住人口不足的劣势出圈，就更考究功力了。

如海上世界、欢乐海岸、欢乐港湾这样的都市文旅综合体，在通过强目的性多元业态、与自然景观相结合的开放式商业空间 特色建筑，辅以内容运营和多彩活动，为顾客提供更复合的游逛选择和更丰富的感官体验。

不仅照顾到周边居民的日常需求，还成为远近游客流连忘返的休闲旅游目的地。这也许是更可持续发展的都市文旅商业模式。

——THE END——